8月20臨港新片區成立三周年，上海出臺《支持臨港加快建設獨立綜合節點濱海城市若干措施》23條，其中最受關注的一點，是外地戶籍臨港一年社?？少徱惶追康闹匕跽?/strong>。
上海的限購政策全國最嚴，外地戶籍5年社保的家庭可購一套房。臨港新片區原本政策是上海3年社保（含臨港一年）可在臨港購買一套房，且單身亦可購房。臨港本次調整為只需要在臨港1年社保（或納稅），就可以在臨港購買一套商品住宅。
這還不算。上海還在爭取國家層面出臺《臨港新片區建設三年行動方案》給與更多的政策支持。此外，臨港新片區已宣布建立不少于30億元的人才發展專項支持資金，部分用于人才購房補貼等。9月9日，還將發布對上海而言是“重磅炸彈”級別的人才落戶和購房政策。
在嚴格限購的上海，臨港出臺了類似全國其他城市的樓市促進政策。這是為什么？又會產生什么樣的結果？是在政策刺激下，臨港樓市很快要起飛，購房者應該盡快入場；還是臨港樓市不行了，要割買房者的韭菜，購房者要避而遠之？
臨港在上海是一個獨特又不容忽視的存在。臨港距離人民廣場約75公里，比到昆山都遠，這讓很多人對臨港這個飛地新城充滿鄙夷。
網友調侃“臨港有多遠”
但同時，臨港又在各種官方媒體中被定義為上海未來發展的新引擎，定位奇高，政府極其重視，大投資大建設勢若雷霆，像極了三十年前的陸家嘴和張江。
臨港新房市場已經成為上海樓市的重要一極。上海十四五規劃供應商品住宅約40萬套，而其中臨港要占到12萬套，占比達到了30%。也就是說，接下來就是要有30%的購房者會落在臨港。
所以，不管你是否喜歡臨港，是否相信臨港，但都不應該忽視臨港。
今天，我們力圖站在不吹不黑的客觀立場，對臨港的規劃定位與發展現狀，存在的問題，進行系統介紹與分析，并對什么人適合買臨港，臨港能不能投資等問題做一些分析和建議。
文章篇幅較長，全是干貨。建議大家收藏細看。
什么是臨港新片區？
我們先從一個基本概念開始：南匯新城與臨港新片區有什么區別？
一個基礎的區別是地理范圍。臨港新片區873平方公里，其中產城融合區386平方公里，為臨港新片區主城區（四團納入后，擴容到約431平方公里），是臨港管理委實際管轄范圍（其他是戰略協同區，目前與臨港關聯度不高）。386平方公里主城區內，去掉洋山島和機場南側產業用地，剩下的343平方公里，就是南匯新城的地理范圍。
事實上，這種地理范圍的區分意義并不大。真正的區別在于：兩者是不同層面的用語。
南匯新城是上海五大新城下的一個新城，是上? ??戰略。出發點在于在上海城郊建設幾個獨立節點城市，以導入新增人口，為上海培育新的經濟動能。
臨港新片區是黨中央交給上海的三個任務之一，是國家戰略。出發點是打造國家新一輪改革開放的試驗田，融入世界參與國際競爭的前沿陣地。
從這個層面來說，兩者區別非常大。中央不會關心到上海要搞幾個新城，但把臨港新片區作為國家任務交給上海，顯然是因為臨港新片區在為國家做未來方向的探索。
中央給上海的三大任務分別是：臨港新片區、科創板和長三角一體化。臨港新片區與長三角一體化示范區，一東一西，正是上海的兩個扇面。
作為自由港的臨港新片區才是臨港的初心與使命! 在對外開放的機制創新和成果方面沒有突破，城市建設再好，臨港也只是上海五大新城之一的一個新城，沒有完成中央交給的任務。
從這個角度看，臨港的上限，就是香港、新加坡和迪拜等自由貿易港定位的全球一流港口城市。具象一點來說，臨港可預見的未來，是社會主義新加坡！
臨港的規劃高度放在整個上海，也是天花板級的存在，這一點“臨港黑”也不能否認！當然，規劃高度再高，還要看能否兌現，以及要花多少時間兌現。
NO. 2｜貳
臨港的世界級規劃靠譜嗎？
規劃一定會成為現實嗎？當然是不一定的。在中國前些年流行的新城造城運動中，失敗的案例比比皆是，新城變成鬼城，規劃變成了“鬼話”。
即便是在靠譜程度最高的上海，也不乏規劃失敗的案例，比如不太順利的普陀真如副中心和寶山美蘭湖，以及徹底失敗的奉賢海灣等等。
確實，城市的擴張有著由中心向周邊蔓延滲透發展的自然規律。所謂規劃，就是通過人為的力量，推動一個城市/板塊擺脫自然發展狀態，獲得跳躍式成長。顯然，任何非自然狀態成長都是不容易的，一不小心就會失敗。
分析下來，我們認為一個板塊成功獲得跳躍式成長，需要具備三個要素：1）要有一定的資源稟賦。2）規劃要科學。3）投入的能量密度要足夠，時間還要持久！
第一個問題：位于上海最東南角，海又不能成為景觀，臨港有資源稟賦嗎？
本來臨港沒有任何資源，但20年前上海政府租借并開發洋山港這個化腐朽為神奇的動作，讓臨港有了獨一無二的稟賦，各種后天資源因此而來！
因港而生、因港而興！以洋山港為起點，建設節點性的濱海港口城市！這個定位也給了臨港獨一無二的政策支持，以支撐臨港外向型經濟的發展路徑。
第二個問題，臨港的發展規劃科學嗎？
一個顯而易見的事實是，臨港距離市區太遠，緊靠市域鐵交通改善還不足以導入足夠的人口，靠城區人口鐘擺式往返，肯定行不通。依靠強勢的產業，導入足夠多本地就業和居住人口，產城融合，職住一體，才? ??這種遠郊新城的出路。
對于遠郊新城來說，不僅要產業先行，而且還要遵循產業遞進式發展規律，先行發展對交通、配套依賴度不那么高，但對土地有很大要求的制造業與科研行業，最為靠譜。因為遠郊新城，缺的是配套，最豐富的資源就是土地。
特斯拉上海超級工廠
我們回過頭再來看臨港的發展路徑，正是如此！
臨港的產業基礎首先是基于洋山港的國際航運及物流，以后在重裝產業區搞海洋裝備，發展海洋科技。臨港新片區成立后，開始發力科創產業（集成電路/人工智能/生物醫藥/數字經濟），并加大力度引入特斯拉/中芯國際等大制造業，以及生物醫藥制造，同時帶動制造向智造升級，最后與市中心錯位發展的跨境金融貿易等現代服務業慢慢跟上，最終預期成為臨港主導產業。
臨港先行區產業布局地圖
有了產業逐步導入人口，同步甚至超前建設城市功能配套，如住宅、教育、商業、交通等，讓引來的人留下來，在此安居并樂業。產業功能與城市配套有機結合，就是產城融合，職住平衡。
住宅方面出臺了高品質住宅大綱，在綠建和低能耗方面的要求是全上海最高的；
教育更不用說了，冰廠田、明珠、建平、華師系、交附、華二附中、上中東、上音附屬等等，處處都是學區房；
商業方面，目前有二十幾個商業在建，2023年底一大批新商場開業；
交通方面，兩港快線插隊建設，還有一批市域線規劃待建，中運量也在快速建設。
僅2021年開工的部分商文體旅項目
第三個點，臨港新片區的能量密度夠嗎？
說白了，干什么都需要錢！政府的規劃很多，但同一時間里沒那么錢干很多事。拿浦東來說，金色中環要開發，浦東樞紐要開發，規劃文件有多么高大上是一方面，看政府實際把錢投在那里才是真相所在。
臨港新片區的投資數據相當亮眼。我們就拿一個數據舉例。2021年，浦東24個鎮固定資產投資約1504億，南匯新城鎮（基本對應滴水湖核心區）占了848億，比其他23鎮之和還要多。這個足以說明問題，天量資金砸到臨港這片土地上，土地價值就在厚積薄發中！
浦東24鎮固定資產投資（單位：億元），來自浦東統計月報
有的朋友會說，臨港已經搞了20年了，現在也就這樣，所以未來也搞不起來。確實，在臨港新片區成立之前，臨港新城并不算成功。之前的臨港新城發展緩慢，問題只是在于投入的能量密度不夠！遠郊生地，要實現非常宏大的愿景，緊靠浦東新區一個區的力量不足以撬動。
是因為臨港新片區的國家戰略，上海才可以集全市之力，在政策和資金上給與最大程度的支持，臨港新片區這種超級工程才有勝算。
綜上，從資源稟賦、規劃合理性及能量密度三個維度來看，臨港的發展 目前似乎找不到漏洞。我們似乎有充分理由對臨港的崛起持有信心！
臨港面臨的困難和問題是什么？
分析到這里，好像我們一直在“吹”臨港，或者在陳述樂觀的一方面。但臨港是不是就會一帆風順地快速起飛，房價迎來暴漲呢？
當然不是的。我們認為，臨港當下最大的挑戰是：城市硬件建設易，導入人口聚集人氣難！
實景圖
客觀來說，目前城市導入人口并不像以前那么容易。人口紅利沒了，城市化率也已經很高了，各大城市的搶人大戰成了“零和游戲”，你搶到一個，意味著其他城市流失了一個。這是臨港開發與之前浦東開發時非常大的區別，時代不一樣了！
臨港新片區873范圍內目前約90萬，2035年目標250萬人，要增長160萬人。
上海目前總體人口政策是保持穩定，雖然近年對人才引進落戶有所松動，但依然是僅次于北京的最高門檻。在此框架下，臨港這160萬人從哪里來？
事實上，不僅臨港（南匯新城），5大新城的目標都是獨立綜合性節點城市，都是奔著百萬人口規模目標，都面臨這個客觀的難題。
與其他新城相比，臨港人口導入的任務更加艱巨。
一方面是臨港的人口目標與現狀基礎差值最大（現狀約40-45萬，2025年目標75萬）。
另外，臨港沒有下屬鄉鎮，這點和另外四個新城還不一樣。以奉賢新城為例，整個奉賢有約124萬人口，奉賢新城要從40萬增加到70萬人口，可以從青村、莊行等鎮域吸納人口，鄉鎮向中心聚集是個自然過程，阻力很小。臨港導入人口，一部分是從國外和其他省市搶人，一部分是吸引全市尤其是浦東的人口。南匯新城吸引浦東人口的難度，肯定比奉賢新城吸引青村人口難度要大。
浦東新區的產業發展也十分迅猛，但從2010年到2020年十年間，才增加了不到64萬人，平均每年6.4萬。這就知道，臨港2025年75萬常住人口的目標有多激進，每年增加10萬人的任務多艱巨！
事實上，雖然臨港的產業發展勢頭十分強勁，人口導入的速度也很快（2021年實有人口增加約6萬人），但和這個目標相比，還稍顯不夠！
上海和臨港政府也意識到了這個問題，這也是本文開頭提到，臨港不斷放松購房限購條件，給與人才購房補貼，要放出“重磅炸彈”級別政策的原因所在！
行非常事，必用非常手段！至于還有什么大招會放出，效果會如何，且讓我們拭目以待！
臨港新房供應量為什么這么大？
臨港目前已出讓土地累計可供應商品住宅約4萬套（見下圖），按照上海市公布的全年土地出讓計劃，臨港今年要出讓200萬方宅地，出讓完畢后臨港累計可供應商品住宅是要到6-7萬套。
這個數據，乍一看，是很可怕的。整個上海一年也就供應8萬套房子。臨港這么多新房供應，是不是割韭菜？
但乍一看， 看到的只是表面。
臨港新片區的規劃定位和發展路徑不同于上海任何一個板塊，臨港樓市也有著與眾不同的特點。客觀得認知臨港的住房供應，還需要結合臨港規劃定位，上海人口布局和浦東整體的住房供應來看。
1、臨港新房供應量，是和上海人口布局與臨港人口導入計劃匹配的
臨港住房供應規劃的邏輯是這樣的：臨港每年目標新增10萬人口，約4萬個家庭（上海戶均人口2.5人），需要4萬套住宅?？紤]部分暫時不購房，所以配置40%保障房和租賃房，其余60%商品房。
整個上?？側丝诿磕曜兓⒉淮?，新增人口主要落位在以臨港為主的五大新城。所以臨港的新房這種供應量，是整個上海人口布局規劃的結果。
當然，臨港新片區這兩年人口增長每年肯定遠不到10萬，但考慮到產業從簽約，到落地，到投入運營，都需要時間。人口增長需要一個爬坡并加速度的過程，呈現前低后高的趨勢。2023-2025年，迎來人口增長高峰是預期之內的事情。
臨港新房供應在逐步增加，2021年供應1萬套，今年會有所增加，2023年及后續迎來真正的高峰。
2、臨港大量供應新房，是為新房供應嚴重不足的大浦東彌補缺口
浦東買新房很難，大家都難明顯感受到。單價6萬以下的新房供應量極少，而且觸發積分的機會極大。
甚至于同一環線上，浦東的房價還高于浦西。有一部分解釋的浦東遵循產業邏輯，新上海人不在意環線，只看重產業、教育和軌交。其實更大的原因，是浦東的新房供應，與購房需求相比嚴重不足。
為什么浦東新房供應這么少？因為浦東新區的土地供應指標相當部分給了臨港！2021年，上海供應宅地95塊，其中浦東僅8塊，臨港24塊（數據來源：上海土地市場）。由此可見，政府土地供應政策導向明顯：浦東的年輕人，到臨港去！
臨港三萬出頭均價的新房，能夠讓浦東張江科學城的年輕人以約300萬總價，也能夠買到品質新房，在浦東新區安家，從而為浦東留住這些年輕人才。
從臨港目前各個新盤售樓處反饋的數據來看，浦東張江科學城范圍的年輕購房群體占到40%左右。這一方面是被臨港的規劃定位、產業發展、軌交學校商業等配套吸引，另一方面，在臨港之外的浦東新區，沒有這個價格段的新房。
相信隨著臨港城市建設越來越成熟，市場認知度越來越高，涌入臨港的浦東年輕剛需群體也會越來越多。
以上兩點，是臨港新片區新房供應量大的根本原因。從這個角度講，供應量大也是正常的。
新房巨量供應下，臨港新房能買嗎？
大家也會擔心，這么大的供應量下，買臨港新房會不會高位站崗很多年？
客觀來說，在新房源源不斷供應的時間內，二手房交易價格一定會受到抑制。和市區成熟板塊，存在大幅一二手倒掛的板塊不一樣，想在臨港快進快出打新套利，是不現實的。
但是不是如一些大V所說，要至少站崗十年呢？
如果研究地足夠深入，就會發現并非如此。
首先，臨港前三年引入的強勢產業正在逐步落地，開工建設的商業將逐步開業，人口導入會越來越? ?，未來3年將提供18萬個就業崗位，在新的人口落戶與購房政策配合下，臨港將迎來上海接下來規模最大的一場人口遷徙。一年如果增加10萬人口，城市急劇膨脹。這種速度在上海其他板塊都沒有過。
認為臨港還需要十年以上，那是按照正常的開發與人口速度來推算的，如果按照常規速度，確實如此。但臨港現在的開發，可以用“大躍進”來形容，非常規才是臨港的常態！
其次、滴水湖核心區的新房沒有那么多，十四五開發將完成大半。
大家不要覺得現在滴水湖核心區土地還很多，有賣不完的房子似的。
臨港新片區873平方公里，滴水湖核心區只有72平方公里。以目前臨港的開發節奏，十四五末，滴水湖的開發應該完成了一大半。
102片區宅地目前已經100%出讓完畢，新房銷售2023年就收工了；
103片區的宅地今年全部出讓，到2024年住宅也開發完了；
105片區北區土地今年基本出讓完畢，中央商務區已經啟動；
101片區剩下滬城環路以外區域，開發時間未定；
- 104片區現在不動，可能要放到十四五以后開發。
也就是說，除了104片區之外，十四五期間臨港滴水湖最好的位置都已經開發了。也就意味著如果那時再想買這些優質位置，只能通過二手市場。
下一個五年，臨港可能重點開發綜合區，新興產業區萬祥等地，甚至有可能到四團、奉城等區域，那個時候再看滴水湖核心區，你會覺得哪里都是寶！
當滴水湖核心區的新增供應開始減少的時候，會造成滴水湖核心區的供需矛盾，驅動滴水湖的二手房的價格開始上行。滴水湖作為標桿再帶動其他組團。
簡單來說，臨港新房價值不是成熟市場倒掛邏輯，而是新興市場成長邏輯。
那些存在大幅倒掛的板塊尤其是市中心，是過去三十年甚至更長時間的城市發展積攢下來的紅利，會要求高積分入圍，是獎勵過去為上海城市發展做出貢獻的人（以社保年限體現）。
臨港不一樣！每年砸下千億級資金，各種政策紅利，前沿產業突飛猛進，城市功能一年一個變樣，放眼全上海也只有臨港。這種成長紅利，會反饋給早期看好臨港，未來做出貢獻的人。
因此，不是說臨港是最好的，而是在三五百萬預算內，可能確實是當下一個非常好的選擇。
NO. 6｜陸臨港新房怎么買？
臨港新片區主城區（南匯新城）也有386平方公里，幾乎相當于其他四個新城（僅新城范圍）的面積總和，在售及將售樓盤也非常多。各個組團在產業定位、商業配套、居住屬性和發展潛力方面各有特色，也有很大差異。
限于篇幅，這里就難以再做詳細介紹與分析。對臨港新房感興趣的伙伴，關注我們，給你帶來臨港規劃發展與新房項目的最新資訊、專業分析與獨到觀點。
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